کارجو
 

banner3

banner2

banner1

banner4

banner5

مــحل تبــلیغـات شمــا
تبــــلیغــات
www.cyberco.ir

مــحل تبــلیغـات شمــا
تبــــلیغــات
www.cyberco.ir

مــحل تبــلیغـات شمــا
تبــــلیغــات
www.cyberco.ir

مــحل تبــلیغـات شمــا
تبــــلیغــات
www.cyberco.ir

مــحل تبــلیغـات شمــا
تبــــلیغــات
www.cyberco.ir

مــحل تبــلیغـات شمــا
تبــــلیغــات
www.cyberco.ir

مــحل تبــلیغـات شمــا
تبــــلیغــات
www.cyberco.ir

نظر سنجی

به نظر شما توافق 5+1 تا چه اندازه در بهبود معیشت مردم تاثیر گذار خواهد بود؟

رمزگشایی عقب‌نشینی خریداران از واحدهای نوساز (بخش پایانی)

(0 رای‌ها)
قیمت مسکن طی یک دهه اخیر دو نوبت نوسان شدید افزایشی را در سال‌های 86 و نیز بهار 92 تجربه کرد که در هر دو نوبت به دنبال اوج‌گیری معاملات سفته‌بازانه رشد هیجانی قیمت رخ داد. سازند‌گان و فروشندگان واحدهای مسکونی به ویژه در رسته نوسازها در دو دوره پررونق مذکور، قیمت پیشنهادی واحدهای عرضه شده خود را در فاصله زمانی بسیار کوتاهی دستکاری می‌کردند.
رمزگشایی عقب‌نشینی خریداران از واحدهای نوساز (بخش پایانی) تصور سازنده‌ها این بود که هر بار یک پروژه نوساز و کلیدنخورده را برای فروش عرضه می‌کنند، باید قیمت پیشنهادی خود را نسبت به قیمت پروژه قبلی که بعضا حتی چند روز قبل فروخته بودند، افزایش دهند.  اما تجربه نشان داد که در جریان اعمال این تغییر مکرر قیمت آپارتمان‌های نوساز و شکل‌گیری این دومینوی افزایش قیمت، عملا کل بازار مسکن از تنظیم خارج و دچار هیجان شد به این معنا که به دنبال استمرار این رفتار، بعضا قیمت آپارتمان‌های نوساز روز به روز تغییر می‌کرد و سبب شده بود عده‌ای با انگیزه سوداگری و کسب سودهای کلان به «خرید و فروش مکرر» نیز روی بیاورند؛ چراکه قیمت واحدهای مسکونی نوساز در ‌آن سال‌ها بعضا حتی روز به روز تغییر می‌کرد و خرید و فروش مکرر سود قابل توجهی به همراه داشت. این در حالی است که تابستان پارسال افزایش حجم معاملات مسکن توام با اقبال خریداران مصرفی و نه سفته‌باز، به فایل‌های نوساز در شرایطی رخ داد که خبری از دستکاری مکرر و به دنبال آن خرید و فروش مکرر در بازار نبود. در نتیجه این حاکمیت ثبات قیمتی در بازار مسکن، تقاضای مصرفی بیش از گذشته به تملک آپارتمان‌های نوساز رغبت پیدا کرد به نحوی که سهم نوسازها (تا پنج سال ساخت) از کل معاملات ماهانه مسکن در بهمن‌ماه 95، رکورد زد و با افزایش قابل ملاحظه به میزان 54 درصد رسید که در 12 ماه قبل از آن بی‌سابقه بود. این رشد قابل توجه در شرایطی ثبت شد که به‌طور کلی سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز در شرایط عادی بازار مسکن، عموما در محدوده 50 تا 51 درصد از کل معاملات فروش ماهانه است و طی دیگر ماه‌های سال گذشته نیز، همواره نیمی از خرید و فروش در بازار مسکن به آپارتمان‌های مسکونی کلیدنخورده تا حداکثر پنج سال ساخت تعلق داشته است.
با این وجود، بررسی حاکی است از اوایل امسال بازار مسکن دچار نوعی چرخش معنادار در ترکیب سنی آپارتمان‌های فروش رفته شد که بیش از هر چیز حاصل بازگشت همین «رفتار دومینویی» سازنده‌ها و فروشندگان آپارتمان‌های نوساز در حوزه قیمت‌گذاری است. برابر گزارش بانک مرکزی، در فروردین‌ماه 96 سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه با کاهش 6/6 واحد درصدی به زیر 50درصد سقوط کرد و به 7/45 درصد رسید و در مقابل، سهم واحدهای با عمر بیشتر اضافه شد. این آمار در حالی رویگردانی بخشی از متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان از فایل‌های نوساز و پیرتر شدن عمر معاملات را تایید می‌کند که در اسفند ماه گذشته نیز سهم واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز از کل معاملات با حدود 3 واحد درصد کاهش نسبت به بهمن‌ماه، در ایستگاه 1/51 درصدی قرار گرفت. بر این اساس بعد از ثبت رکورد پرفروش نوسازها در بهمن‌ماه، سهم نوسازها از معاملات متاثر از تغییر شیوه قیمت‌گذاری آنها در بازار به تدریج با کاهش روبه‌رو شد و در فروردین‌ماه به کمترین حد خود در 12 ماه قبل از آن رسید. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سیگنال‌های بازگشت فروشنده‌ها به رفتار غلط دوران رونق بازار مسکن از هم‌اکنون قابل مشاهده است طوری که در فروردین و اردیبهشت امسال برخی از سازنده‌ها و فروشنده‌های آپارتمان‌های کلیدنخورده و نوساز قیمت‌های خود را نسبت به فصل گذشته دستکاری کرده و افزایش داده‌اند. به‌عنوان مثال سازنده‌ای که سه ماه قبل آپارتمان تکمیل‌شده خود واقع در منطقه گیشا را به قیمت مترمربعی 7 میلیون و 400 هزار تومان فروخته بود، اکنون قیمت پیشنهادی پروژه مسکونی در آستانه تکمیل دیگری در نزدیکی همان محدوده را با حدود 14 درصد افزایش، مترمربعی 8 میلیون و 500 هزار تومان اعلام کرده است. علاوه بر برخی محله‌های منطقه 2، این رفتار در برخی از محله‌های مناطق پرمعامله دیگر نظیر 5، 4 و 7 نیز مشهود است. مشاوران املاک نیز به‌عنوان واسطه مطلع از کم و کیف معاملات اعلام می‌کنند هرج و‌مرج در قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز طی یکی، دو ماه اخیر اختلاف قیمت این گروه سنی از آپارتمان‌ها در برخی از محله‌ها را به بیش از یک‌میلیون تومان رسانده است طوری که به‌عنوان مثال آپارتمان نوساز با امکانات کم و بیش یکسان در یک محله خاص بین 6 تا 9میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود.
بررسی‌ها حاکی است این مدل قیمت‌گذاری تابع هیچ مبنا و ساز و کار روشنی نیست و در آن نه تنها محدوده نرخ تورم ماهانه، بلکه حتی نرخ تورم عمومی سالانه نیز رعایت نشده که موید روی آوردن سازنده‌ها به دستکاری دومینویی قیمت‌ها است. از سوی دیگر آمار رسمی نیز از کاهش قابل توجه سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات مسکونی در فروردین ماه حکایت دارد که بروز این رفتار را در بازار تایید می‌کند. به دنبال این اعمال سلیقه در قیمت‌گذاری، خریداران مهم‌ترین دلیل خود برای معامله واحدهای نوساز را که همان «قیمت‌گذاری در محدوده نرخ معاملات ماه‌های قبل» است، از دست داده و به واحدهای چند سال ساخت که «به قیمت رسیده» هستند اقبال بیشتری نشان داده‌اند.
  هشدار به فروشندگان آپارتمان‌های نوساز
هرچند ممکن است در تعدادی از فایل‌ها، قیمت‌گذاری‌های بیش از حد معقول و مورد انتظار به نتیجه برسد و معامله سر بگیرد، اما فروشندگان باید از عواقب رفتار خود مطلع بوده و با عنایت به تجربه دوره‌های رونق در یک دهه گذشته، از تکرار اشتباهی که ممکن است بازار را بار دیگر به ورطه رکود بکشاند، پرهیز کنند. تجربه قیمت‌گذاری دومینویی سازنده‌ها در سال‌های 86 و 92 نشان داد این روش اگرچه ممکن است برای مدت کوتاهی تحت تاثیر هیجان ناشی از رشد ناگهانی قیمت، جواب دهد و فروشندگان را به سودهای کلان برساند اما نخستین عوارض ناشی از آن، بازگشت بازار به رکود مطلق متاثر از خارج شدن تقاضای مصرفی از بازار خواهد بود که در این صورت کسب سود از محل ساخت‌وساز برای آنها به کلی متوقف خواهد شد.
کارشناسان اقتصادی توصیه می‌کنند سازندگان از تجربه تابستان سال 95 که در آن توانستند در عین حفظ سطح معقول قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم، از سهم قابل قبول فروش نسبت به حجم کل معاملات آپارتمان برخوردار شوند، به بهترین شکل بهره بگیرند و به جای تکرار اشتباه گذشته که رکود را به دنبال دارد، با قیمت‌گذاری متعادل، شرایط مشابه تابستان پارسال را در بازار حاکم کنند. در عین حال انتظار این نیست که سازنده‌ها و فروشنده‌ها ضرر کنند یا قیمت پیشنهادی خود را بدون تغییر نگه دارند اما انتظار این است که آنها نرخ تورم عمومی را که در حال حاضر ماهانه حدود یک درصد است، مبنای اعلام قیمت پیشنهادی فروش قرار دهند.
در غیر این صورت باید منتظر باشند که خریداران بازار مسکن، نوسازها را به کلی پس بزنند و بعد از شیفت به سمت معامله آپارتمان‌های میانسال و کهنسال، اندکی بعد به کلی بازار را ترک کنند؛ چراکه با وجود تقویت قدرت خرید طرف تقاضا با افزایش تسهیلات، بازار هنوز هم کشش پذیرش قیمت‌های بالاتر از حد متعارف کنونی را ندارد. به عبارت دیگر بازار از سمت تقاضا به شدت شکننده است و در نتیجه باید رفتار طرف عرضه محتاطانه‌ باشد.
از طرفی کاهش سهم فروش نوسازها در بازار به دنبال دستکاری مکرر قیمت‌ها نیز بیش از هر کسی خود سازنده‌ها را با خطر روبه‌رو می‌کند، چراکه در صورت رویگردان شدن طرف تقاضا از خرید آپارتمان‌های نوساز که همواره مطلوب بیش از نیمی از خریداران مسکن بوده است، بازار آنها را با خطر نابودی روبه‌رو می‌کند.
ارتباط با سردبير
news@zanjannews.com
Submit to DeliciousSubmit to DiggSubmit to FacebookSubmit to Google PlusSubmit to StumbleuponSubmit to TechnoratiSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn

نظر دادن

از پر شدن تمامی موارد الزامی ستاره‌دار (*) اطمینان حاصل کنید. کد HTML مجاز نیست.

 

1385 - 1394 © تمامی حقـوق این سـایت متعلق به روزنامه مردم نو می باشد .